Vastgoedfinanciering via tweede pensioenpijler

3 vastgoedvoorwaarden

Vastgoed is een uitstekende manier om een comfortabel pensioen te garanderen. De Belgische wetgever deelt die overtuiging en laat daarom toe om een tweede pijler pensioenplan in te zetten voor het verkrijgen of verbeteren van vastgoed. Uw vastgoedproject dient hiervoor echter wel te voldoen aan de volgende 3 voorwaarden:

Het kopen, bouwen, verbouwen of behouden (1)
van vastgoed in de Europese Economische Ruimte (EER) (2)
dat aan u persoonlijk een onroerend inkomen oplevert (3).

Deze bepalingen worden evenwel ruim opgevat. Zo is het aanleggen van een zwembad een toegelaten vastgoeddoel. Of kan het een erg welgekomen manier zijn om de financiële afwikkeling van een echtscheiding te verzachten.

2 formules: via voorschot of inpandgave

Via uw tweede pijler pensioenplan bouwt u, naast uw wettelijk pensioen als eerste pijler, een aanvullend kapitaal op voor later. Er zijn 2 formules om uw vastgoedproject te financieren via deze tweede pensioenpijler. Via een voorschot op de huidig gespaarde reserves of door het verwachte eindkapitaal in uw contract nu reeds te belenen. Hou er uiteraard rekening mee dat u het bedrag dat u nu reeds opneemt op de eindvervaldag (bij pensionering) geen tweede keer zal ontvangen.

1. Voorschot op huidige spaarreserves

Binnen de eerste formule neemt u een voorschot op de huidige spaarreserves in uw pensioencontract. Afhankelijk van uw type contract kan u zo’n 60% tot 90% van uw gespaarde reserves voor uw vastgoedfinanciering inzetten. U dient hiervoor enkel een “verklaring op erewoord” af te leggen dat uw voorschotaanvraag een toegelaten vastgoeddoel dient. Bovendien betaalt u geen expertise, notariskosten of registratierechten voor het opgenomen voorschot, er zijn enkel (erg lage) dossierkosten. Dat maakt deze formule laagdrempelig, voordelig en daarom zeer populair en interessant, mits, en dat is een belangrijke beperking van deze eerste formule, uw pensioenspaarplan reeds voldoende spaarreserves bevat.

Ook nog belangrijk om te weten:

Koos u in uw pensioenspaarplan voor een risicovolle spaarformule in Tak 23-fondsen, dan dient u deze spaarreserves eerst over te hevelen naar een veiligere Tak 21-formule met kapitaalgarantie. Zo kan u zonder kapitaalrisico een “veilig” voorschot opnemen.

Zolang u het met uw pensioenplan gefinancierde vastgoed zelf in uw bezit hebt, hoeft u het opgenomen voorschot niet terug te betalen. Van zodra u op vrijwillige basis afstand doet van dat vastgoed gelden er bijzonder gunstige terugbetalingsvoorwaarden.

Op de eindvervaldag wordt de eindtaxatie berekend op de theoretisch nog aanwezige totale spaarreserve. Indien uw voorschot betrekking heeft op uw enige en eigen woning, geniet u voor deze taxatie bovendien van “uitgestelde taxatie” via het stelsel van “fictieve rente”.

Concreet voorbeeld

U wil uw huidige woning energetisch renoveren, goed voor een investeringsbudget van €50.000. Via uw vennootschap heeft u de afgelopen jaren een aanvullend pensioenkapitaal gespaard in de vorm van een IPT, met een huidige waarde van €115.400. Na een ondertekening van een “verklaring op eer” dat de voorschotaanvraag betrekking heeft op een toegelaten vastgoeddoel, kan u tot maximaal 60% van deze spaarreserve opnemen als voorschot. De nodige vastgoedfinanciering van €50.000 is hier dus eenvoudig gevonden. U kan uw investering volledig financieren via de opname van een voorschot uit uw IPT.

2. Belening van het verwachte eindkapitaal

Zijn de gespaarde reserves in uw pensioenplan nog te beperkt en biedt een voorschot op uw spaarreserves dus onvoldoende financieringsruimte voor uw vastgoedproject? Dan is er nog een andere mogelijkheid die u kan aanspreken. Via deze tweede formule beleent u uw polis om het verwachte eindkapitaal van uw contract nu reeds te ontvangen. Deze unieke leningsvorm heet een bullet krediet en heeft de volgende 2 kenmerken:

Gedurende de looptijd van uw contract betaalt u enkel de interesten (1).
Pas op het einde van de looptijd van uw pensioenverzekeringscontract wordt het geleende kapitaalbedrag in één keer terugbetaald. De interesten betaalt u (privé) wel periodiek (2).

In tegenstelling tot een klassiek hypothecair krediet waar u maandelijks zowel interest als kapitaal aflost, betaalt u bij een bullet krediet tussentijds dus enkel de interesten terug. U gebruikt uw fiscaal voordelig tweede pijler pensioenspaarplan om het ontleende kapitaal tegen de eindvervaldag op te bouwen om het krediet dan in één keer af te lossen.

De fiscale hefboom voor deze formule zit hem in het feit dat uw privé middelen worden gevrijwaard. Zeker voor kortlopende kredieten is deze fiscale hefboom enorm. U dient wel rekening te houden met een zwaardere aanvraag- en toekenningsprocedure. Het vastgoedproject en pensioenverzekeringscontract worden steeds als waarborg gebruikt.

Concreet voorbeeld

Als 55-jarige ondernemer is uw oog gevallen op een vastgoedproject, dat u een mooi aanvullend inkomen zou kunnen opleveren tijdens uw pensioen. De vraagprijs inclusief enkele renovaties vereisen samen een investeringsbudget van €400.000. Uw vennootschap, in de vorm van een IPT, heeft tot op vandaag een aanvullend pensioenreserve opgebouwd van €200.000 en zal tegen de eindvervaldag €450.213 opleveren. De spaarreserve van €200.000 is vandaag te laag om een voorschot op te nemen voor vastgoedfinanciering, maar via een lening op het eindkapitaal van €450.213 lukt dit wel. Mits aanvaarding van de leningsaanvraag, is het mogelijk om de nodige €400.000 aan vastgoedinvestering via een bullet krediet te verkrijgen. De aangekochte eigendom en uw IPT worden in dat geval als waarborg gebruikt. Op dit geleende kapitaal betaalt u privé enkel de intresten. Op de eindvervaldag betaalt u via uw “fiscaalvriendelijk” bijeen gespaard kapitaal (in de IPT) uw bullet lening in één keer terug.